– Vårt arbetssätt när det gäller planering och markanvisning är annorlunda jämfört med hur andra kommuner arbetar, säger Martin Willén, mark- och exploateringschef och biträdande förvaltningschef för Stadsbyggnad Örebro kommun.

En vanlig gång i kommunerna är att man tecknar någon typ av exploateringsavtal eller markanvisningsavtal med en aktör som har köpt marken.

– När man har det avtalet på plats börjar man ta fram en detaljplan baserat på vad aktören har för idéer. Vi arbetar när det gäller kommunens egen mark i stället med att först göra en detaljplan utan att ha någon aktör med. Det är en generell detaljplan med få detaljerade bestämmelser.

– Vi försöker skapa flexibilitet och att det ska fungera för många olika typer av byggsystem. Det ska också finnas en möjlighet att använda detaljplanen litet över tid eftersom idéer, behov och trender för hur man vill bygga ändras, säger Martin Willén.

Överklaganden
När detaljplanen görs i förväg har Örebro kommun under planläggningen, utan att någon aktör är med på tåget, också kunnat hantera eventuella tvister och överklaganden i processen.

– Det här är klart när vi kommer till markanvisningen. Det här gör markanvisningsproceduren kortare och tryggare för den som ska bygga, betonar Martin Willén.

Markanvisningarna i Örebro kommun är också annorlunda jämfört med andra kommuner.

– Vi har olika sätt att komma fram till vem som ska få arbeta med en viss yta. Det kan avgöras i någon sorts tävlingsförfarande, men vi kan också arbeta med direktanvisningar. När vi har säkerställt vem det är som får bygga på en tomt får de en förstudie där vi från vår sida lovar att inte sälja marken till någon annan under en begränsad tid. Byggaktören får ta fram sitt projekt och under resans gång har vi en dialog. Vi kommenterar och har synpunkter på deras grundidéer för platsen. Ibland går det väldigt snabbt, ibland tar det längre tid. Vi tar i vissa fall fram ett sorts kvalitetsprogram som beskriver önskvärda kvaliteter för området.

Reservationsavtal
I slutet av förstudien då man är överens och det finns en färdig situationsplan och fasadskisser tecknas ett ömsesidigt och tidsbegränsat reservationsavtal där byggaktören får betala en reservationsavgift.

– I avtalet förbinder vi oss att sälja till aktören om de får ett bygglov som motsvarar det de har visat i förstudien och om de har påbörjat byggnationen. När det väl sker säljer vi marken. Den stora fördelen med detta är att om projektet inte blir av eller drar ut på tiden är att vi då har möjlighet att sälja marken till någon annan.

– Den stora fördelen med vårt sätt att arbeta är att tiden till byggstart kan bli otroligt kort. Om det man föreslår fungerar väldigt bra och det utförs med ett standardiserat byggande handlar det i vissa fall bara om några månader. Vi har tydligt märkt att det här har effekt och Örebro var fyra i landet efter Stockholm, Göteborg och Malmö i antalet nya bostäder under 2014, säger Martin Willén.

Bra snurr
– Vi har en väldigt bra snurr i Örebro och en viktig del i detta är att vi arbetar så integrerat mellan planeringsavdelningen och mark- och exploateringsavdelningen. Vi försöker att ha med samma team i hela processen, vilket ger korta ledtider. Vi arbetar också väldigt tight med den politiska ledningen i kommunen och strävar efter att ha god förankring genom avstämningar men få formella beslut i planarbetet.

– Slutligen är en bra dialog med marknaden oerhört viktig. Vi har haft ett omfattande dialogarbete med lokala byggföretag där vi i princip har öppnat upp vårt inre och fått reda på vad som fungerar och inte fungerar. Vi vill veta när vi inte lever upp till de ambitioner vi har. Vi har fått in bra material, gjort justeringar i vårt arbetssätt och återkopplat till branschen, avslutar Martin Willén.

Utvecklar tillsammans
– När man arbetar med samhällsplanering och stadsbyggande är ett viktigt budskap att vi utvecklar våra städer tillsammans. Alla aktörer har olika roller och ju bättre man förstår varandras roller desto bättre kan man komma gemensamt framåt. Det här är en viktig grundinställning hos oss vid Stadsbyggnad i Örebro kommun, säger Ulrika K Jansson, avdelningschef Planeringsavdelningen, Stadsbyggnad Örebro kommun.

– Att ha den här medvetenheten är något som vi jobbar mycket med hos medarbetarna. Det är viktigt att förstå att det finns andra faktorer som driver samhällsbyggandet förutom de kommunala planeringsidealen. Att få med sig den här medvetenheten tidigt och förhålla sig till den på ett smart sätt är viktigt.

Dialog viktigt
– Vi har aktivt bjudit in alla byggaktörer i Örebroregionen. Nu gäller det att vi omsätter den input vi har fått i våra fokusgruppsarbeten, betonar Ulrika K Jansson.

Samtidigt med allt detta är det viktigt att inte glömma bort att bygga Örebro hållbart, på ett attraktivt sätt och som en helhet.

– För mig är öppenheten viktig. Det går inte att hålla fast vid gamla roller man har haft sedan lång tid tillbaka. Det är också tydligt att det finns fler privata företag, myndigheter och statliga företag som ser sig själva som samhällsbyggare och inte bara en snäv aktör.

– Självklart är det också viktigt för oss att ha en bra grund och koppling för att få förtroende hos politikerna. Ju bättre förtroende och samarbete man som tjänsteman har hos politikerna desto enklare blir det att komma framåt för alla parter. Politikerna är våra uppdragsgivare och de som bestämmer i slutändan. Utan det här förtroendet kan vi inte jobba enligt Örebromodellen, säger Ulrika K Jansson.

Långsiktigt
Under de senaste åren har kommunerna fått mycket kritik om att planprocesserna går för långsamt.

– Vi upplever att det fungerar bra ihop med marknaden här i Örebro. Jag tycker inte att det är tidsaspekten och trögheten hos kommunen som är problemet hos oss. Vi är ganska mycket på tå, tänker långsiktigt och effektivt samtidigt. Vi vill gärna få fram ett det finns kommuner där det fungerar riktigt bra. Andra kommuner får gärna ta del av vårt sätt att jobba. Utifrån våra erfarenheter kan de jobba smartare.

Slutligen några viktiga redskap som Örebro kommun använder. Man tog fram en av de första översiktsplanerna i Sverige som enbart var digital och GIS-baserad 2010. Den håller nu på att revideras.

– Planen är lätt att använda och söka i både externt och internt. Den är ett viktigt redskap för Mark och Exploatering när vi funderar på var vi ska köpa in mark i kommunen. En smart och bra översiktsplan är också en viktig förutsättning för Örebromodellen. Ett annat viktigt redskap, som inte är baserade på krav i plan- och bygglagen utan som vi gör för att korta ledtider och ändå få en bra grund inför planeringen är Handlingsplanen för stadens byggande. Den fungerar som en mellannivå mellan översiktsplanen och våra detaljplaner och håller för närvarande på att revideras i dialog med externa aktörer, avslutar Ulrika K Jansson.

 

Björn Asplind